从透视开始暴富 第321章 请教

听到这里，王景行已经下定决心要拿地盖楼了。

钱来得太快太容易，三十个亿王景行根本毫无压力。

仔细看了一遍金陵市规划和自然资源局国有土地使用权挂牌出让公告。

认真记下地块的基本情况和规划指标要求，以及申请人应具备的条件。

这次的土地使用权挂牌出让没有限最高价，按照价高者得原则确定竞得人。

这对王景行而言更有利。

要不然如果有其他人竞标，投到最高价还得摇号。

王景行直奔主题：“徐哥、董哥，我决定拿地盖楼，可我对房地产开发这一块，真的是两眼一抹黑。”

“两位大哥能不能指点我一下，先告诉我自然人竞标和公司竞标的优劣势？我现在完全不知道该走哪条路。”

徐卫民端起茶杯，轻抿一口茶，缓缓说道：“自然人竞标，好处是手续相对简单，提供的材料比较少。”

“但它的劣势也很明显。”徐卫民微微坐直身子，表情变得严肃起来：“首先就是资金问题，土地竞拍需要大量资金，这可不是一笔小数目。后续的开发、建设、运营更是麻烦，每一个环节都需要源源不断的资金投入。”

他一边说着，一边用手指轻轻敲打着桌面，“用自然人的身份运作，银行贷款这一块相对就比较麻烦。”

“银行更倾向于和有实力、有稳定运营模式的公司合作，对自然人贷款的审核会更加严格，即便用土地抵押，额度也可能有限。”

“而且从项目开发从规划设计到施工建设都需要专业的人才和团队协作，自然人很难组建起这样完整的团队。”

王景行微微点了点头，在心里默默盘算着自己的资金状况。

他心想，自己又不需要贷款，资金方面暂时还能应付得来。

徐卫民继续说道：“而且从项目开发从规划设计、施工建设都需要专业的人才和团队协作，自然人很难组建起这样完整的团队。”

“你想想，一个人怎么可能面面俱到，从设计图纸到监督施工，每一个环节都需要专业知识和经验。”

王景行在心里默默想着，设计、施工建设肯定都是外包的，这些对他来说应该没有很大区别。

徐卫民放下茶杯，身体微微前倾，目光紧紧盯着王景行，继续说道：“当然，这些区别都不是特别大。”

他稍微停顿了一下，语气变得更加凝重：“但是从风险承担角度来讲，自然人承担的是无限责任。”

他加重了 “无限责任” 这几个字的语气：“一旦项目出了问题，比如施工过程中出现重大事故需要巨额赔偿，或者后期经营不善出现亏损，那所有的债务都得你个人兜底，很可能把你之前积累的财富都搭进去。”

他的话如同一记重锤，敲在王景行的心上，让他不得不认真思考这个问题的严重性。

董建川接过话茬：“还有啊，在市场认可度上，自然人开发的项目往往不如公司。”

“企业和租户更愿意和正规的公司签长期租约，觉得公司更靠谱、更有保障。”

“如果是自然人身份，对以后写字楼出租、吸引优质客户可不利。”

徐卫民喝了口茶，继续说道：“其实你都不用考虑那么多，肯定是成立公司划算。”

“其他都不说，税务政策差别就很大。”

“自然人持有写字楼用于出租，涉及的税费主要有个人所得税、房产税、增值税及附加等。”

“个人所得税按财产租赁所得计算，税率一般是20% ，虽然在实际操作中，有些地方会采用核定征收的方式，税率可能低一些，但也低不到哪里去。”

“房产税是以租金收入为计税依据，税率是12%。”

“增值税方面，如果月租金收入不超过15万元，可以免征增值税；超过15万元的话，目前是按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳。”

“另外，还得缴纳城市维护建设税、教育费附加等增值税附加税费，这些税费是根据实际缴纳的增值税来计算的。”

听徐卫民这么一说，王景行才知道持有物业后要交这么多税，问道：“那公司持有的话，税率有优惠吗？”

徐卫民解释：“公司持有写字楼出租的话，其实涉及的税费种类也不少。”

“企业所得税是一大块，按公司的应纳税所得额计算，一般税率是25% 。”

“房产税同样是以租金收入为计税依据，税率也是12%。”

“增值税和自然人出租类似，不过公司的增值税税率根据不同情况可能是9%或者5% 。”

“相应的增值税附加税费也得缴纳。”

“此外，公司还可能涉及城镇土地使用税，根据土地所在地的不同，税额标准也不一样。”

徐卫民接着说道：“总体来看，自然人持有物业在税费计算和缴纳上相对简单，但税率方面没有太多优惠。”

“但公司持有物业虽然税费种类多，但可以通过合理的税务筹划来降低税负，比如利用一些税收优惠政策、折旧和公司运营成本抵扣等。”

“不过，这就需要专业的财务和税务人员来操作了。”

他强调了专业人员的重要性：“总的来说，公司整体税负要低于自然人，而且还承担有限责任。所以，肯定是成立公司更好。”

王景行认真听完，从口袋里掏出笔记本和笔，在笔记本上仔细记录着，每一个关键信息都不放过。

他一边记录，一边在心里权衡利弊。

记录完后，他抬起头，脸上露出坚定的神情，说道：“两位大哥，听你们这么分析，公司竞标和运营优势还是很明显的。我决定成立公司来做这个项目。还得麻烦两位大哥在后续的过程中多帮帮我。”

徐卫民和董建川对视一眼，然后笑着点头。

徐卫民说道：“行，景行，有决心就好。后续有什么问题，尽管开口，我们能帮的一定帮。” 他拍了拍王景行的肩膀，给予他鼓励和支持。

“我们公司没有打算做商业地产，但也参与了住宅地块的竞拍，核心地段的资产永远都有市场的。”

徐卫民说道：“时间比较赶，你赶紧去注册公司，到时候需要什么材料，我和你说。”

王景行确实都不太懂，又问了两位老哥不少常识性的东西。

直到晚饭时间，王景行请客，上白酒把董建川和徐卫民喝倒以示感谢。